Immobilie in Portugal kaufen: Portale, Preise, CPCV, Nebenkosten

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Vom Exposé bis zum Schlüssel – ohne die teuren Überraschungen

Ich besitze selbst mehrere Objekte in Portugal und kenne den Weg vom ersten Inserat bis zur Beurkundung aus eigener Abrechnung. Ich vermittle keine Objekte. Meine Aufgabe ist, dass Sie das Richtige kaufen – oder mieten, wenn das die bessere Entscheidung ist.

Meine Rolle

Ich prüfe Unterlagen, rechne Kosten und ordne den Ablauf, bevor Sie etwas unterschreiben.
Ich stelle Kontakte zu Anwälten, Gutachtern und Handwerkern her, mit denen ich selbst gearbeitet habe – und sage, wenn ich in einer Gegend niemanden kenne.
Ich begleite Sie durch Vorvertrag und Beurkundung, per Video und auf Wunsch vor Ort.

Was ich vor jeder Besichtigung prüfe

Grundbuchauszug und Katasterauszug – beschreiben beide dasselbe Haus?
Nutzungsgenehmigung, Genehmigungslage von Anbauten, Pools und Dachausbauten
Lasten, Vorkaufs- und Wegerechte, Eigentümerstruktur und Erbengemeinschaften
Energieausweis, Wasser- und Stromanschluss, im Landesinneren Brandschutz und Zufahrt

Wo ich die Bremse ziehe

Der Vorvertrag soll unterschrieben werden, bevor die Unterlagen vollständig sind.
Der Preis liegt weit unter Markt, und niemand kann erklären, warum.
Das Haus ist auf dem Papier kleiner als in Wirklichkeit – oder umgekehrt.
Der Makler drängt auf Tempo, weil „noch drei andere Interessenten warten“.

Der portugiesische Markt ist nicht schwierig, aber er ist anders: Verträge werden in zwei Stufen geschlossen, Unterlagen stammen aus zwei getrennten Registern, die sich widersprechen dürfen, und bei Altbauten im Landesinneren ist die Papierlage selten gleich der Realität.

Wo gesucht wird – und was die Portale nicht zeigen

Praktisch der gesamte portugiesische Markt läuft über eine Handvoll Portale. Sie sind kostenlos, auf Englisch bedienbar und ein guter Einstieg – aber sie zeigen Angebotspreise, keine Abschlusspreise.

IdealistaDas größte Portal, auf Deutsch und Englisch bedienbar, mit den besten Filtern und einer Preisentwicklung je Gemeinde. Für den ersten Überblick die beste Adresse.

ImovirtualZweitgrößtes Portal, sehr viele Makler-Inserate. Überschneidet sich stark mit Idealista, hat aber regelmäßig Objekte, die dort fehlen.

Casa SAPODas älteste portugiesische Portal mit starker regionaler Abdeckung. Im Landesinneren oft besser bestückt als die großen internationalen Anbieter.

SUPERCASAGroßes Portal mit Schwerpunkt auf Neubau und Projektentwicklungen.

OLXKleinanzeigen. Hier tauchen Privatverkäufe und Landhäuser auf, die sonst nirgends stehen – dafür ohne jede Prüfung und mit dem höchsten Anteil unseriöser Inserate.

MaklerkettenRemax, ERA, Century 21, Keller Williams und Engel & Völkers haben eigene Bestände. Ein Objekt steht oft bei mehreren gleichzeitig – mit unterschiedlichen Preisen.

BankverwertungenRückläufer aus Zwangsvollstreckungen laufen über eigene Portale der Banken. Günstig, aber mit besonderer Sorgfaltspflicht beim Zustand.

Vor OrtAushänge in Cafés, die Junta de Freguesia, der örtliche Notar. In Dörfern ist das häufig der einzige Weg zu den Objekten, die nie online gehen.

Dasselbe Haus steht regelmäßig bei fünf Maklern mit fünf verschiedenen Preisen – vergleichen Sie, bevor Sie verhandeln.
Die Quadratmeterangabe im Portal stammt vom Verkäufer, nicht aus dem Register. Abweichungen von zwanzig Prozent sind keine Seltenheit.
Fotos sind häufig Jahre alt. Fragen Sie nach einem Video mit dem heutigen Datum, bevor Sie anreisen.
Die besten Objekte im Landesinneren gehen über persönliche Kontakte weg, bevor sie inseriert werden.
Die Maklerprovision zahlt in Portugal üblicherweise der Verkäufer – der Makler vertritt also nicht Sie.

Was wo kostet

Die 50 einwohnerstärksten Gemeinden Portugals, dazu alle Distrikthauptstädte und die Küstenorte der Algarve – 67 Standorte. Richtwerte für Bestandswohnungen in normalem Zustand; Spitzenlagen und Neubau liegen darüber, Sanierungsobjekte deutlich darunter. Auf der Karte ist jede Gemeinde in ihrer tatsächlichen Fläche eingefärbt: je kräftiger, desto teurer.

günstigteuer

Fahren Sie über eine Gemeinde oder eine Tabellenzeile.


Lissabon	Grande Lisboa	545.796	5.000 – 7.100	1.300 – 1.800 €
Sintra	Grande Lisboa	385.606	2.300 – 3.200	900 – 1.250 €
Vila Nova de Gaia	Norte	303.824	2.400 – 3.400	750 – 1.100 €
Porto	Norte	231.800	3.200 – 4.600	950 – 1.300 €
Cascais	Grande Lisboa	214.124	4.600 – 6.500	1.350 – 1.900 €
Loures	Grande Lisboa	201.590	2.500 – 3.500	950 – 1.300 €
Braga	Norte	193.324	1.800 – 2.500	700 – 950 €
Almada	Península de Setúbal	177.238	2.600 – 3.600	900 – 1.250 €
Matosinhos	Norte	172.557	3.000 – 4.200	850 – 1.200 €
Oeiras	Grande Lisboa	171.658	3.900 – 5.500	1.200 – 1.700 €
Amadora	Grande Lisboa	171.454	2.800 – 4.000	1.000 – 1.400 €
Seixal	Península de Setúbal	166.507	2.200 – 3.100	850 – 1.200 €
Gondomar	Norte	164.257	1.800 – 2.500	700 – 950 €
Guimarães	Norte	156.830	1.300 – 1.800	550 – 800 €
Odivelas	Grande Lisboa	148.034	2.700 – 3.800	1.000 – 1.400 €
Coimbra	Centro	140.816	1.700 – 2.400	700 – 950 €
Vila Franca de Xira	Grande Lisboa	137.529	2.100 – 3.000	850 – 1.200 €
Santa Maria da Feira	Centro	136.674	1.300 – 1.800	550 – 800 €
Maia	Norte	134.934	2.300 – 3.200	700 – 1.000 €
Vila Nova de Famalicão	Norte	133.534	1.200 – 1.700	500 – 700 €
Leiria	Centro	128.603	1.600 – 2.300	650 – 900 €
Setúbal	Península de Setúbal	123.496	2.100 – 3.000	800 – 1.150 €
Barcelos	Norte	116.752	1.100 – 1.600	450 – 650 €
Funchal	Madeira	105.782	2.700 – 3.800	1.000 – 1.400 €
Viseu	Centro	99.551	1.300 – 1.800	550 – 800 €
Valongo	Norte	94.672	1.800 – 2.500	700 – 950 €
Mafra	Grande Lisboa	86.515	2.300 – 3.200	900 – 1.250 €
Viana do Castelo	Norte	85.778	1.600 – 2.300	600 – 850 €
Paredes	Norte	84.354	1.200 – 1.700	500 – 700 €
Torres Vedras	Oeste e Vale do Tejo	83.072	1.800 – 2.500	700 – 1.000 €
Aveiro	Centro	80.954	2.000 – 2.900	700 – 1.000 €
Vila do Conde	Norte	80.825	2.000 – 2.900	700 – 1.000 €
Barreiro	Península de Setúbal	78.345	1.900 – 2.600	750 – 1.100 €
Loulé	Algarve	72.332	3.100 – 4.400	1.000 – 1.450 €
Penafiel	Norte	69.629	1.100 – 1.600	450 – 650 €
Palmela	Península de Setúbal	68.852	2.000 – 2.800	750 – 1.100 €
Santo Tirso	Norte	67.709	1.200 – 1.700	500 – 700 €
Faro	Algarve	67.622	2.600 – 3.600	950 – 1.300 €
Ponta Delgada	Açores	67.229	1.500 – 2.200	700 – 950 €
Moita	Península de Setúbal	66.255	1.700 – 2.400	700 – 1.000 €
Oliveira de Azeméis	Centro	66.175	1.100 – 1.600	450 – 650 €
Póvoa de Varzim	Norte	64.255	2.100 – 3.000	700 – 1.000 €
Portimão	Algarve	59.845	2.500 – 3.500	900 – 1.250 €
Figueira da Foz	Centro	58.951	1.400 – 2.000	600 – 850 €
Santarém	Oeste e Vale do Tejo	58.662	1.200 – 1.700	550 – 800 €
Felgueiras	Norte	55.848	900 – 1.300	400 – 600 €
Montijo	Península de Setúbal	55.682	2.000 – 2.800	800 – 1.150 €
Paços de Ferreira	Norte	55.595	1.000 – 1.400	450 – 650 €
Alcobaça	Oeste e Vale do Tejo	54.965	1.300 – 1.800	550 – 800 €
Ovar	Centro	54.953	1.400 – 2.000	600 – 850 €
Évora	Alentejo	53.577	1.600 – 2.300	650 – 900 €
Castelo Branco	Centro	52.272	900 – 1.300	450 – 650 €
Caldas da Rainha	Oeste e Vale do Tejo	50.910	1.600 – 2.300	650 – 900 €
Vila Real	Norte	49.571	1.200 – 1.700	500 – 700 €
Bragança	Norte	34.582	1.000 – 1.400	450 – 650 €
Guarda	Centro	40.117	800 – 1.200	400 – 600 €
Beja	Alentejo	33.394	1.000 – 1.400	450 – 650 €
Portalegre	Alentejo	22.340	800 – 1.100	400 – 600 €
Lagos	Algarve	33.494	3.300 – 4.700	1.050 – 1.500 €
Tavira	Algarve	27.523	2.600 – 3.700	900 – 1.250 €
Albufeira	Algarve	44.164	2.900 – 4.100	1.000 – 1.400 €
Olhão	Algarve	44.614	2.300 – 3.200	850 – 1.200 €
Silves	Algarve	37.766	2.000 – 2.800	750 – 1.100 €
Covilhã	Centro	46.455	800 – 1.200	400 – 600 €
Chaves	Norte	37.590	800 – 1.200	400 – 600 €
Sesimbra	Península de Setúbal	52.384	2.500 – 3.500	900 – 1.250 €
Angra do Heroísmo	Açores	33.771	1.400 – 1.900	600 – 850 €

Der Kauf läuft in drei Stufen

Stufe 1

Reserva Eine Reservierungsvereinbarung, meist über den Makler, gegen eine kleine Anzahlung. Nicht zwingend erforderlich, bindet Sie aber bereits. Unterschreiben Sie hier nichts, was Fristen setzt, bevor die Unterlagen geprüft sind.

Stufe 2

CPCV – der Vorvertrag Der Contrato de Promessa de Compra e Venda ist der eigentliche Vertrag. Hier fließt die Anzahlung, üblich sind zehn bis dreißig Prozent, und hier werden alle Bedingungen und Termine festgelegt. Springt der Käufer ab, ist die Anzahlung weg; springt der Verkäufer ab, muss er sie doppelt zurückzahlen. Alles, was Sie später einklagen wollen, muss in diesem Vertrag stehen.

Stufe 3

Escritura und Registo Die notarielle Beurkundung mit Restzahlung und Schlüsselübergabe, anschließend die Eintragung im Grundbuch. Ohne Eintragung sind Sie wirtschaftlich Eigentümer, aber nicht gegenüber Dritten geschützt – das gehört sofort erledigt.

Nebenkostenrechner

Was beim Kauf zusätzlich zum Preis fällig wird – nach den IMT-Tabellen 2026 des portugiesischen Finanzamts. Alle Vorgaben lassen sich anpassen. Richtwerte; den konkreten Fall rechne ich vor dem Vorvertrag durch.

Kaufpreis

Nutzung

Lage

Beim Kauf bereits steuerlich in Portugal ansässigsonst pauschal 7,5 % Bis 35 Jahre, erste eigene WohnungIMT Jovem Finanzierung über eine BankStempelsteuer auf den Kredit

Notar und Register Anwalt, % vom Preis

Steuerwert VPT, % vom Preis IMI-Satz der Gemeinde, %

0 €

einmalige Nebenkosten · 0 % des Kaufpreises · Gesamtbedarf 0 €

Grundlage: IMT-Tabellen 2026 (Ofício Circulado 40129/2026), Stempelsteuer 0,8 % auf den Preis und 0,6 % auf Bankdarlehen, IMT für nicht Ansässige nach Decreto-Lei 97/2026. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und Steuerwert. Ohne Gewähr – Sätze ändern sich mit jedem Haushaltsgesetz.

IMT – die Grunderwerbsteuer, progressiv gestaffelt. Beim Hauptwohnsitz bleibt ein Sockel steuerfrei, beim Zweitwohnsitz nicht. Wer beim Kauf noch nicht in Portugal ansässig ist, zahlt seit Mai 2026 pauschal 7,5 Prozent – die Differenz kann zurückverlangt werden, wenn die Ansässigkeit innerhalb von zwei Jahren folgt. Wer den Hauptwohnsitzsatz nutzt, muss das Objekt mindestens sechs Jahre selbst bewohnen.
Imposto do Selo – 0,8 Prozent des Kaufpreises, bei Finanzierung zusätzlich 0,6 Prozent des Darlehens. Beides ist vor der Beurkundung zu zahlen; ohne Nachweis findet keine Escritura statt.
IMI – die jährliche Grundsteuer auf den Steuerwert, der meist deutlich unter dem Kaufpreis liegt. Ab einem Steuerwert von 600.000 Euro je Person kommt die Zusatzsteuer AIMI hinzu.
Die Maklerprovision zahlt in Portugal üblicherweise der Verkäufer.

Vom Exposé bis zum Schlüssel – ohne die teuren Überraschungen

Wo gesucht wird – und was die Portale nicht zeigen

Was wo kostet

Der Kauf läuft in drei Stufen

Nebenkostenrechner

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